
L’affitto breve all’interno del condominio.
Applicare la formula dell’affitto breve all’interno di un condominio può non essere così semplice. I condòmini in molti casi non vedono di buon’occhio il via vai di affittuari all’interno dell’immobile sia per ragioni di tranquillità che di sicurezza personale.
Togliamoci subito ogni dubbio: la legge italiana prevede la possibilità di applicare la formula dell’affitto breve anche all’interno dei condomini.
Affrontiamo un breve excursus sull’affitto breve per arrivare a comprendere perché l’attività di cui stiamo parlando non è vietata dal nostro ordinamento.
Le locazioni brevi sono contratti di locazioni di immobili che abbiano durata inferiore ai 30 giorni. Quest’ultimi devono essere stipulati esclusivamente tra privati, che quindi non operano in qualità di impresa, con scopo generalmente turistico. ciò che differenzia un’attività alberghiera o di B&B (quindi d’impresa) dall’affitto breve è la tipologia di servizi accessori che possono essere offerti. Nella locazione breve devono essere necessariamente legati all’uso dell’immobile (pulizie, check-in, check-out, wi-fi, fornitura di biancheria ecc.) e non inerenti ad attività di vitto o turistiche (servizio pasti, organizzazione di gite, noleggio auto, mezza o completa pensione ecc.). I servizi preclusi agli affitti brevi ne vanno a sottolineare la sua natura privatistica e non professionale. Questa differenza è fondamentale nei rapporti con il condominio. Infatti se da un lato, generalmente, non è previsto il divieto d’affitto da parte di un condomino tra privati, potrebbe (sottolineo potrebbe) invece esserlo nel caso in cui si stia svolgendo attività di impresa. Suddetta attività, a differenza dell’affitto tra privati, è disciplinata dalle normative regionali ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione e non dalla disciplina generale delle locazioni.
Abbiamo quindi visto come Le locazioni turistiche/brevi non sono soggette ad alcun divieto condominiale in quanto rientrano nella disciplina normativa delle locazioni che prevede la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della legge n. 431/1998.
La discussione però non finisce qui in quanto all’interno dei condomini esiste sempre un regolamento condominiale che potenzialmente può prevedere regole precise riguardo gli affitti brevi.
La prima distinzione da sottolineare è se il regolamento condominiale sia di natura contrattuale o assembleare.
-Regolamento contrattuale: è il regolamento redatto dal costruttore dell’edificio e approvato dagli acquirenti delle unità immobiliari in sede di rogito. Ha un’efficacia maggiore rispetto al regolamento assembleare, ovvero approvato dall’assemblea condominiale, e può contenere divieti più stringenti.
-Regolamento assembleare: è quello deliberato dall’assemblea condominiale.
Se si intende avviare e gestire delle strutture ricettive all’interno di un condominio è necessario consultare questi documenti per conoscere nel dettaglio la presenza di limitazioni alla possibilità di utilizzo del proprio bene.
Esiste la possibilità che all’interno del regolamento sia sottolineato che il proprietario di un appartamento nel condominio non possa utilizzare il suo bene al fine di realizzare una struttura ricettiva specifica. Tecnicamente si può richiedere che il regolamento venga modificato ma difficilmente i condomini acconsentiranno a tale modifica.
Nel caso invece in cui non sia prevista chiaramente alcuna limitazione è sempre possibile avviare un’attività ricettiva extra alberghiera in un condominio. sull’argomento la Corte di Cassazione è stata molto chiara con Sentenza n. 18557/2016 in cui sottolinea che “le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) devono essere espresse in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni. Quindi la limitazione deve essere espressamente vietata e approvata all’unanimità. Questo significa che in caso di assemblea condominiale sull’argomento, è sufficiente che un còndomino solo si opponga alla limitazione per renderla inefficace.
Per l’avvio di un attività ricettiva turistica non è nemmeno previsto un cambio di destinazione d’uso dell’immobile utilizzato come “civile abitazione”.
Nel caso in cui l’ospite si renda protagonista di comportamenti deplorevoli all’interno dell’immobile la legge ha sottolineato come esso risulti responsabile in via esclusiva dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l’abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio. È responsabile anche nel caso in cui il godimento dell’unità immobiliare o delle parti comuni dell’edificio dia luogo a molestie o sia dannoso alla proprietà degli altri condòmini. La Cassazione con Sentenza 15756/2001 ricorda che “il condominio può rivolgersi direttamente al conduttore (per conduttore si intende l’ospite) per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore”. Inoltre, il locatore-condòmino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione. Quindi in conclusione entrambe le parti devono rispondere in solido dei comportamenti negligenti dell’inquilino-conduttore a meno che il locatore condòmino non abbia rispettato il 1176 c.c.
Vediamo infine un ultimo aspetto legato alla normativa di pubblica sicurezza. Il locatore deve, ai sensi dell’art. 109 del TULPS, acquisire obbligatoriamente i dati anagrafici degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità – come da modello redatto dal Ministero dell’Interno – e dopo averla fatta sottoscrivere dall’interessato deve trasmetterla alla Questura competente per territorio, conservando la ricevuta per cinque anni.
Togliamoci subito ogni dubbio: la legge italiana prevede la possibilità di applicare la formula dell’affitto breve anche all’interno dei condomini.
Affrontiamo un breve excursus sull’affitto breve per arrivare a comprendere perché l’attività di cui stiamo parlando non è vietata dal nostro ordinamento.
Le locazioni brevi sono contratti di locazioni di immobili che abbiano durata inferiore ai 30 giorni. Quest’ultimi devono essere stipulati esclusivamente tra privati, che quindi non operano in qualità di impresa, con scopo generalmente turistico. ciò che differenzia un’attività alberghiera o di B&B (quindi d’impresa) dall’affitto breve è la tipologia di servizi accessori che possono essere offerti. Nella locazione breve devono essere necessariamente legati all’uso dell’immobile (pulizie, check-in, check-out, wi-fi, fornitura di biancheria ecc.) e non inerenti ad attività di vitto o turistiche (servizio pasti, organizzazione di gite, noleggio auto, mezza o completa pensione ecc.). I servizi preclusi agli affitti brevi ne vanno a sottolineare la sua natura privatistica e non professionale. Questa differenza è fondamentale nei rapporti con il condominio. Infatti se da un lato, generalmente, non è previsto il divieto d’affitto da parte di un condomino tra privati, potrebbe (sottolineo potrebbe) invece esserlo nel caso in cui si stia svolgendo attività di impresa. Suddetta attività, a differenza dell’affitto tra privati, è disciplinata dalle normative regionali ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione e non dalla disciplina generale delle locazioni.
Abbiamo quindi visto come Le locazioni turistiche/brevi non sono soggette ad alcun divieto condominiale in quanto rientrano nella disciplina normativa delle locazioni che prevede la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della legge n. 431/1998.
La discussione però non finisce qui in quanto all’interno dei condomini esiste sempre un regolamento condominiale che potenzialmente può prevedere regole precise riguardo gli affitti brevi.
La prima distinzione da sottolineare è se il regolamento condominiale sia di natura contrattuale o assembleare.
-Regolamento contrattuale: è il regolamento redatto dal costruttore dell’edificio e approvato dagli acquirenti delle unità immobiliari in sede di rogito. Ha un’efficacia maggiore rispetto al regolamento assembleare, ovvero approvato dall’assemblea condominiale, e può contenere divieti più stringenti.
-Regolamento assembleare: è quello deliberato dall’assemblea condominiale.
Se si intende avviare e gestire delle strutture ricettive all’interno di un condominio è necessario consultare questi documenti per conoscere nel dettaglio la presenza di limitazioni alla possibilità di utilizzo del proprio bene.
Esiste la possibilità che all’interno del regolamento sia sottolineato che il proprietario di un appartamento nel condominio non possa utilizzare il suo bene al fine di realizzare una struttura ricettiva specifica. Tecnicamente si può richiedere che il regolamento venga modificato ma difficilmente i condomini acconsentiranno a tale modifica.
Nel caso invece in cui non sia prevista chiaramente alcuna limitazione è sempre possibile avviare un’attività ricettiva extra alberghiera in un condominio. sull’argomento la Corte di Cassazione è stata molto chiara con Sentenza n. 18557/2016 in cui sottolinea che “le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale (approvato all’unanimità) devono essere espresse in modo chiaro o almeno risultare da una volontà inequivoca, non potendo invece ricavarsi, in via interpretativa, da altre limitazioni. Quindi la limitazione deve essere espressamente vietata e approvata all’unanimità. Questo significa che in caso di assemblea condominiale sull’argomento, è sufficiente che un còndomino solo si opponga alla limitazione per renderla inefficace.
Per l’avvio di un attività ricettiva turistica non è nemmeno previsto un cambio di destinazione d’uso dell’immobile utilizzato come “civile abitazione”.
Nel caso in cui l’ospite si renda protagonista di comportamenti deplorevoli all’interno dell’immobile la legge ha sottolineato come esso risulti responsabile in via esclusiva dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l’abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio. È responsabile anche nel caso in cui il godimento dell’unità immobiliare o delle parti comuni dell’edificio dia luogo a molestie o sia dannoso alla proprietà degli altri condòmini. La Cassazione con Sentenza 15756/2001 ricorda che “il condominio può rivolgersi direttamente al conduttore (per conduttore si intende l’ospite) per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore”. Inoltre, il locatore-condòmino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione. Quindi in conclusione entrambe le parti devono rispondere in solido dei comportamenti negligenti dell’inquilino-conduttore a meno che il locatore condòmino non abbia rispettato il 1176 c.c.
Vediamo infine un ultimo aspetto legato alla normativa di pubblica sicurezza. Il locatore deve, ai sensi dell’art. 109 del TULPS, acquisire obbligatoriamente i dati anagrafici degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità – come da modello redatto dal Ministero dell’Interno – e dopo averla fatta sottoscrivere dall’interessato deve trasmetterla alla Questura competente per territorio, conservando la ricevuta per cinque anni.
Aspetti normativi
Vediamo alcuni passaggi normativi fondamentali riguardo affitti brevi e condomini.- -Fondamentale è la sentenza 24707/2014 della Corte di Cassazione in cui si stabilisce che “affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile”. Ciò comporta che l’affitto breve resti una forma di locazione normata dal Codice Civile che non può essere interpretata per uso commerciale
- -Altra sentenza importantissima della Corte Costituzionale è la n. 24707/2014 in cui si stabilisce che “è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in quanto l’attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condomini”.
- -Ancora la Cassazione con Sentenza 704/2015 ha stabilito che: “neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini” e questo tipo di affitti brevi, ad uso transitorio stagionale, “non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo”.
- -Importante passaggio legislativo è quello che stabilisce come il conduttore sia responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l’abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.
- È responsabile anche nel caso in cui il godimento dell’unità immobiliare o delle parti comuni dell’edificio dia luogo a molestie o sia dannoso alla proprietà degli altri condomini.
- La Corte di Cassazione, con la sentenza 15756/2001 ricorda che “il condominio può rivolgersi direttamente al conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore”.