Quando gli affitti brevi diventano attività imprenditoriale?
L’agenzia delle entrate con la risposta all’interpello n.278 del 26 agosto 2020 stabilisce che l’affitto breve si trasforma in attività imprenditoriale quando vengono forniti anche servizi aggiuntivi. Nel qual caso bisogna applicare la tassazione prevista per i redditi d’impresa. Non è rilevante il numero degli immobili.
Questa risposta arriva da un caso pratico di un cittadino che si rivolge all’agenzia delle entrate per sapere se i suoi sei appartamenti che vuole dare in affitto, tramite portali quali Airbnb o Booking, senza offrire servizi aggiuntivi eccetto quelli necessari (check in-out, biancheria, pulizie), debbano essere tassati come redditi fondiari (che rientrano nel regime delle locazioni brevi), ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR Testo Unico delle Imposte sui Redditi, oppure come reddito d’impresa regolato dall’art. 55 del TUIR, considerando il loro numero complessivo. L’Agenzia delle entrate ha anche sottolineato come sul tema si attenda un regolamento ad hoc non ancora emanato.
Attualmente la norma di riferimento è l’Art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 N.50 il quale stabilisce che “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Nello stesso testo di Legge è indicato come i criteri in base ai quali l’attività di locazione si intenda svolta in forma imprenditoriale vadano stabiliti con un regolamento da emanare entro 90 giorni. Ancora oggi, in assenza di tale regolamento, occorre far riferimento ai principi generali stabiliti dall’Art 2082 del Codice Civile (con riferimento alla definizione di imprenditore) e all’Art 55 del TUIR (con riferimento all’attività commerciale). L’Art. 55 del TUIR stabilisce che “l’attività di locazione produca redditi d’impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate”. Gli elementi determinanti per stabilire se gli affitti brevi costituiscono un’attività imprenditoriale sono quindi: la presenza di sevizi aggiuntivi che non abbiano connessione necessaria con le finalità residenziali dell’immobile (colazione, mezza o completa pensione, gite turistiche, noleggio auto), l’impiego di personale dipendente o l’utilizzo di un ufficio, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi. A nulla rilevano il numero degli immobili.
La distinzione di cui abbiamo trattato in questo articolo è fondamentale per comprendere a quale regime fiscale fare riferimento in caso di locazione breve occasionale. Dal 1 giugno 2017 a quest’attività è applicabile l’imposta sostitutiva con aliquota al 21% (cedolare secca). Il regime della cedolare secca si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso di interventi di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line.
Nonostante l’attuale normativa APT24 presterà continua attenzione al tema in quanto il regolamento che non ha ancora visto luce, avrebbe dovuto trattare nello specifico sia di aspetti legati alla tipologia di servizi offerti che al numero delle unità immobiliari locate. Non è quindi escluso un futuro stravolgimento dell’inquadramento di questa attività.
Questa risposta arriva da un caso pratico di un cittadino che si rivolge all’agenzia delle entrate per sapere se i suoi sei appartamenti che vuole dare in affitto, tramite portali quali Airbnb o Booking, senza offrire servizi aggiuntivi eccetto quelli necessari (check in-out, biancheria, pulizie), debbano essere tassati come redditi fondiari (che rientrano nel regime delle locazioni brevi), ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR Testo Unico delle Imposte sui Redditi, oppure come reddito d’impresa regolato dall’art. 55 del TUIR, considerando il loro numero complessivo. L’Agenzia delle entrate ha anche sottolineato come sul tema si attenda un regolamento ad hoc non ancora emanato.
Le attuali regole degli affitti brevi e attività imprenditoriale
Attualmente la norma di riferimento è l’Art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 N.50 il quale stabilisce che “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Nello stesso testo di Legge è indicato come i criteri in base ai quali l’attività di locazione si intenda svolta in forma imprenditoriale vadano stabiliti con un regolamento da emanare entro 90 giorni. Ancora oggi, in assenza di tale regolamento, occorre far riferimento ai principi generali stabiliti dall’Art 2082 del Codice Civile (con riferimento alla definizione di imprenditore) e all’Art 55 del TUIR (con riferimento all’attività commerciale). L’Art. 55 del TUIR stabilisce che “l’attività di locazione produca redditi d’impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate”. Gli elementi determinanti per stabilire se gli affitti brevi costituiscono un’attività imprenditoriale sono quindi: la presenza di sevizi aggiuntivi che non abbiano connessione necessaria con le finalità residenziali dell’immobile (colazione, mezza o completa pensione, gite turistiche, noleggio auto), l’impiego di personale dipendente o l’utilizzo di un ufficio, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi. A nulla rilevano il numero degli immobili.
La distinzione di cui abbiamo trattato in questo articolo è fondamentale per comprendere a quale regime fiscale fare riferimento in caso di locazione breve occasionale. Dal 1 giugno 2017 a quest’attività è applicabile l’imposta sostitutiva con aliquota al 21% (cedolare secca). Il regime della cedolare secca si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso di interventi di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line.
Nonostante l’attuale normativa APT24 presterà continua attenzione al tema in quanto il regolamento che non ha ancora visto luce, avrebbe dovuto trattare nello specifico sia di aspetti legati alla tipologia di servizi offerti che al numero delle unità immobiliari locate. Non è quindi escluso un futuro stravolgimento dell’inquadramento di questa attività.
Elementi essenziali della locazione breve occasionale
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- _La locazione può avere ad oggetto soltanto civili abitazioni o parti di civile abitazione (comunemente dette stanze)
- _La durata della locazione deve essere di massimo 30 giorni (inteso allo stesso soggetto in riferimento ad un anno)
- _Il contratto di locazione deve essere stipulato o direttamente tra le parti o per mezzo di intermediari immobiliari, compresi i portali on-line
- _Il contratto di locazione può comprendere servizi accessori necessariamente legati all’uso dell’immobile (pulizie, check-in, check-out, wi-fi, fornitura di biancheria ecc.) e non servizi che presuppongano un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti (servizio pasti, organizzazione di gite, noleggio auto, mezza o completa pensione ecc.)
