Guida all’affitto breve
Molto spesso quando sentiamo parlare di affitti breve il primo collegamento è con la OTA ( Online Travel Agencies ) Airbnb, ovvero uno tra i principali operatori del settore extra alberghiero. In molti si interfacciano sul web digitando in Google i termini “affitto breve” o “affittare con Airbnb” scoraggiandosi immediatamente di fronte alle tante informazioni che si possono reperire sul motore di ricerca.
In questa breve guida cercheremo di informarvi non sulle motivazioni per cui l’affitto breve convenga a chi vuole mettere a reddito un immobile, ma sui passaggi burocratici che ognuno di noi deve affrontare per avviare questo tipo di attività.
È bene fin da subito sapere che gli affitti brevi si differenziano in due categorie: entro i 30 giorni e sopra i 30 giorni. In entrambi i casi esistono tasse ed adempimenti burocratici da compiere per mettersi in regola. Sottolineiamo che si può praticare l’affitto breve in vari modi: tramite attività di BeB, oppure facendo l’affittacamere, oppure affittando per intero un appartamento o villa.
Vediamo le operazioni necessarie da espletare:
1)la prima operazione da svolgere è trasformare la nostra casa in una casa o appartamento vacanza. Sono definite case e appartamenti per vacanze (CAV) le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari (es. pulizie, accoglienza ospiti etc. ) in unità abitative o parti di esse, con destinazione residenziale , composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari. In base alle leggi vigenti nel nostro ordinamento, per trasformare un immobile in una struttura ricettiva, è necessario dichiarare l’inizio di attività al proprio comune, registrandolo come casa vacanza. Per comunicare l’avvio, il subingresso, la variazione societaria, la chiusura di un’unità abitativa destinata a CAV occorre presentare per via telematica al SUAP (sportello unico per le attività produttive), esclusivamente tramite la piattaforma nazionale “Impresainungiorno.gov.it”, una Comunicazione, completa della documentazione richiesta nel corso della compilazione assistita. Attenzione perché questa compilazione richiede anche la planimetria catastale dell’appartamento in formato pdf. La comunicazione dell’avvio di un appartamento destinato a casa vacanza è chiamata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
2)É necessario comunicare i prezzi applicati (tramite il modello predisposto dal nostro comune) e esporre i prezzi massimi praticati (in almeno due lingue) all’interno dell’immobile. 3)Bisogna inoltre iscriversi al portale regionale del turismo. Finita la procedura di accreditamento, a tutte le CAV viene rilasciato un CIR (codice identificativo regionale). A partire dal 1° novembre 2018 il CIR deve essere riportato in tutte le comunicazioni che pubblicizzino la struttura interessata con qualsiasi mezzo, cartaceo o digitale. Airbnb richiede il CIR al momento dell’inserimento di un appartamento da affittare. Se non si richiede il CIR e si inizia a praticare l’affitto breve si va incontro a sanzioni dai 500 ai 2500 euro.
4)Una volta effettuate le operazioni precedenti è obbligatorio comunicare per fini statistici i dati dei tuoi ospiti alla Regione e all’ISTAT. Sul portale Turismo5 (www.flussituristici.servizirl.it/Turismo5/) bisogna costantemente inviare il flusso dei turisti che soggiornano nel tuo appartamento. Anche qui è prevista una sanzione da 250 a 2500 euro per ogni mese non comunicato o comunicato in modo incompleto.
5)Altra operazione necessaria è obbligatorio comunicare in Questura la generalità dei tuoi ospiti entro le 24 ore successive al giorno di arrivo o il giorno stesso se il soggiorno è inferiore alle 24 ore. Per far questo in via telematica potrai utilizzare il Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Attenzione a non confondere questo passaggio con il precedente.
6)Ipotizziamo che dopo aver espletato tutti gli obblighi descritti precedentemente tu abbia affittato il tuo appartamento e ottenuto un reddito. Quel reddito va dichiarato e su di esso verranno pagate delle tasse.
7)In molti comuni d’Italia (tra cui Desenzano) è previsto che le persone non residenti che hanno deciso di soggiornare in una delle strutture ricettive del territorio comunale devono pagare una tassa di soggiorno. Sono previste delle esenzioni (minorenni, soggiorni per motivi di ricovero ospedaliero ecc). Da marzo 2018 è Airbnb che si occupa dell’incasso e del versamento della tassa di soggiorno. Attenzione che in determinati luoghi e giurisdizioni, elencati sul sito Airbn, si dovrà procedere all’incasso della tassa e al suo versamento personalmente.
8)Per quanto riguarda la tassazione da giugno 2017 è entrata in vigore la disciplina che prevede una nuova modalità per la tassazione degli affitti brevi (per i contratti di affitto inferiori ai 30 giorni). La normativa prevede la possibilità di applicazione di una cedolare secca del 21% a carico del proprietario, che dovrà invece essere versata dall’intermediario che riceve il canone di affitto in caso di contratti stipulati con un mediatore immobiliare. Gli intermediari sono i classici portali di prenotazione online (come ad esempio Airbnb) ma anche i Property manager (chi svolge un’attività di gestione di immobili per affitti brevi). La tassa del 21 % dovrà essere versata entro il 16 del mese successivo tramite modello F24. Ricordati che l’intermediario, oltre ad applicare la ritenuta e a versarla, dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione dei dati dei contratti conclusi.
1)Per stipulare il contratto ad uso transitorio è necessario utilizzare il modello predisposto e messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture compilandolo in ogni sua parte e inserendo: i dati delle due parti, le caratteristiche dell’immobile, l’importo del canone e la modalità di versamento, l’espresso riferimento all’esigenza transitoria (comprovata dall’idonea documentazione) e la clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione. Il locatore deve fornire al conduttore l’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso contrario, le parti saranno soggette entrambe al pagamento di una sanzione amministrativa e all’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.
2)Il corrispettivo del canone di locazione è stabilito liberamente tra le parti con l’eccezione di alcune zone in cui l’importo del canone è disciplinato da accordi territoriali. Trattandosi di contratti di locazione superiori ai 30 giorni è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Per registrare il contratto è possibile utilizzare il sito dell’agenzia delle entrate o richiedere la registrazione recandoti presso l’ufficio territoriale di competenza (compilando il modello RLI) o dando l’incarico ad un intermediario abilitato.
3)Nel caso si stipuli il contratto con un cittadino extracomunitario è obbligatorio presentarsi all’Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell’ubicazione dell’immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all’Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi. Tecnicamente quest’operazione si chiama cessione di fabbricato. Per i cittadini dell’UE è stata sostituita dalla registrazione dei contratti riferiti all’immobile (vendita, locazione).
49Al momento della registrazione di un contratto di affitto è richiesto il pagamento di un’imposta di registro e un’imposta di bollo. Per l’imposta di registro è previsto che per un contratto di locazione ad uso abitativo si debba pagare il 2% del canone di locazione da dividersi a metà tra locatore e conduttore. Per l’imposta di bollo è previsto un costo di 16 euro per ogni bollo da applicare ogni 4 pagine del contratto scritto o ogni 100 righe in qualsiasi caso.
Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef, e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. Alternativamente al regime di imponibilità Irpef è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori). Naturalmente in questo caso dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. L’aliquota per la cedolare secca applicabile resta sempre quella ordinaria, in quanto l’aliquota agevolata riguarda esclusivamente i contratti di locazione stipulati a canone concordato. Scegliendo questo regime, il reddito che viene assoggettato a cedolare secca sarà escluso dal reddito complessivo, ma non potranno essere fatti valere eventuali oneri deducibili e detrazioni. Infine, in caso di applicazione della cedolare secca, non si dovranno pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo previste per la registrazione del contratto di affitto.
Noi di APT24 consigliamo sempre di rivolgervi a società specializzate in questo tipo di attività per evitare “errori da principiante” e per far rendere al meglio le potenzialità del vostro immobile. Mettere sui portali web un annuncio senza un’attenta gestione alle spalle potrebbe rendere meno che affidarvi alle competenze di seri professionisti.
In questa breve guida cercheremo di informarvi non sulle motivazioni per cui l’affitto breve convenga a chi vuole mettere a reddito un immobile, ma sui passaggi burocratici che ognuno di noi deve affrontare per avviare questo tipo di attività.
È bene fin da subito sapere che gli affitti brevi si differenziano in due categorie: entro i 30 giorni e sopra i 30 giorni. In entrambi i casi esistono tasse ed adempimenti burocratici da compiere per mettersi in regola. Sottolineiamo che si può praticare l’affitto breve in vari modi: tramite attività di BeB, oppure facendo l’affittacamere, oppure affittando per intero un appartamento o villa.
Affitto turistico
In primo luogo prendiamo in considerazione gli affitti sotto i 30 giorni (affitto turistico). É ritenuto affitto turistico di breve durata il contratto stipulato con un conduttore che non superi, anche se rinnovato, i 30 giorni nell’arco di un anno. Questa tipologia di affitto è anche quella maggiormente utilizzata da chi decide di sfruttare piattaforme come Airbnb, Vrbo, booking ecc. L’affitto turistico non prevede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, e si configura come scrittura privata.Vediamo le operazioni necessarie da espletare:
1)la prima operazione da svolgere è trasformare la nostra casa in una casa o appartamento vacanza. Sono definite case e appartamenti per vacanze (CAV) le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari (es. pulizie, accoglienza ospiti etc. ) in unità abitative o parti di esse, con destinazione residenziale , composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari. In base alle leggi vigenti nel nostro ordinamento, per trasformare un immobile in una struttura ricettiva, è necessario dichiarare l’inizio di attività al proprio comune, registrandolo come casa vacanza. Per comunicare l’avvio, il subingresso, la variazione societaria, la chiusura di un’unità abitativa destinata a CAV occorre presentare per via telematica al SUAP (sportello unico per le attività produttive), esclusivamente tramite la piattaforma nazionale “Impresainungiorno.gov.it”, una Comunicazione, completa della documentazione richiesta nel corso della compilazione assistita. Attenzione perché questa compilazione richiede anche la planimetria catastale dell’appartamento in formato pdf. La comunicazione dell’avvio di un appartamento destinato a casa vacanza è chiamata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
2)É necessario comunicare i prezzi applicati (tramite il modello predisposto dal nostro comune) e esporre i prezzi massimi praticati (in almeno due lingue) all’interno dell’immobile. 3)Bisogna inoltre iscriversi al portale regionale del turismo. Finita la procedura di accreditamento, a tutte le CAV viene rilasciato un CIR (codice identificativo regionale). A partire dal 1° novembre 2018 il CIR deve essere riportato in tutte le comunicazioni che pubblicizzino la struttura interessata con qualsiasi mezzo, cartaceo o digitale. Airbnb richiede il CIR al momento dell’inserimento di un appartamento da affittare. Se non si richiede il CIR e si inizia a praticare l’affitto breve si va incontro a sanzioni dai 500 ai 2500 euro.
4)Una volta effettuate le operazioni precedenti è obbligatorio comunicare per fini statistici i dati dei tuoi ospiti alla Regione e all’ISTAT. Sul portale Turismo5 (www.flussituristici.servizirl.it/Turismo5/) bisogna costantemente inviare il flusso dei turisti che soggiornano nel tuo appartamento. Anche qui è prevista una sanzione da 250 a 2500 euro per ogni mese non comunicato o comunicato in modo incompleto.
5)Altra operazione necessaria è obbligatorio comunicare in Questura la generalità dei tuoi ospiti entro le 24 ore successive al giorno di arrivo o il giorno stesso se il soggiorno è inferiore alle 24 ore. Per far questo in via telematica potrai utilizzare il Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Attenzione a non confondere questo passaggio con il precedente.
6)Ipotizziamo che dopo aver espletato tutti gli obblighi descritti precedentemente tu abbia affittato il tuo appartamento e ottenuto un reddito. Quel reddito va dichiarato e su di esso verranno pagate delle tasse.
7)In molti comuni d’Italia (tra cui Desenzano) è previsto che le persone non residenti che hanno deciso di soggiornare in una delle strutture ricettive del territorio comunale devono pagare una tassa di soggiorno. Sono previste delle esenzioni (minorenni, soggiorni per motivi di ricovero ospedaliero ecc). Da marzo 2018 è Airbnb che si occupa dell’incasso e del versamento della tassa di soggiorno. Attenzione che in determinati luoghi e giurisdizioni, elencati sul sito Airbn, si dovrà procedere all’incasso della tassa e al suo versamento personalmente.
8)Per quanto riguarda la tassazione da giugno 2017 è entrata in vigore la disciplina che prevede una nuova modalità per la tassazione degli affitti brevi (per i contratti di affitto inferiori ai 30 giorni). La normativa prevede la possibilità di applicazione di una cedolare secca del 21% a carico del proprietario, che dovrà invece essere versata dall’intermediario che riceve il canone di affitto in caso di contratti stipulati con un mediatore immobiliare. Gli intermediari sono i classici portali di prenotazione online (come ad esempio Airbnb) ma anche i Property manager (chi svolge un’attività di gestione di immobili per affitti brevi). La tassa del 21 % dovrà essere versata entro il 16 del mese successivo tramite modello F24. Ricordati che l’intermediario, oltre ad applicare la ritenuta e a versarla, dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione dei dati dei contratti conclusi.
Locazione ad uso transitorio
La locazione ad uso transitorio è regolamentata dalla Legge n. 431 del 1998. Nel contratto di locazione abitativa ad uso transitorio un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di un altro soggetto (conduttore), per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne che in alcuni Comuni (canone fissato da accordi territoriali). dovrà essere presente e documentata un’esigenza che giustifichi la natura transitoria del contratto. La legge prevede la durata minima (30 giorni) e massima (18 mesi) di tale tipologia di contratto. il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria non è soggetto all’obbligo di disdetta: al termine del periodo stabilito, questo cessa in automatico. Se il conduttore intende prolungare il contratto, dovrà comunicare al locatore il perdurare dell’esigenza transitoria (con apposita documentazione) e chiedere dunque il rinnovo. È una formula molto amata e molto richiesta soprattutto dagli studenti fuori sede, dai lavoratori in trasferta, da quelli stagionali e dagli insegnanti che vengono mandati lontano da casa. Inoltre è una formula facilmente sfruttabile da chi possiede immobili in luoghi di villeggiatura che d’estate rendono molto attraverso l’affitto turistico, ma d’inverno rischierebbero di rimanere vuoti.1)Per stipulare il contratto ad uso transitorio è necessario utilizzare il modello predisposto e messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture compilandolo in ogni sua parte e inserendo: i dati delle due parti, le caratteristiche dell’immobile, l’importo del canone e la modalità di versamento, l’espresso riferimento all’esigenza transitoria (comprovata dall’idonea documentazione) e la clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione. Il locatore deve fornire al conduttore l’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso contrario, le parti saranno soggette entrambe al pagamento di una sanzione amministrativa e all’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.
2)Il corrispettivo del canone di locazione è stabilito liberamente tra le parti con l’eccezione di alcune zone in cui l’importo del canone è disciplinato da accordi territoriali. Trattandosi di contratti di locazione superiori ai 30 giorni è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Per registrare il contratto è possibile utilizzare il sito dell’agenzia delle entrate o richiedere la registrazione recandoti presso l’ufficio territoriale di competenza (compilando il modello RLI) o dando l’incarico ad un intermediario abilitato.
3)Nel caso si stipuli il contratto con un cittadino extracomunitario è obbligatorio presentarsi all’Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell’ubicazione dell’immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all’Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi. Tecnicamente quest’operazione si chiama cessione di fabbricato. Per i cittadini dell’UE è stata sostituita dalla registrazione dei contratti riferiti all’immobile (vendita, locazione).
49Al momento della registrazione di un contratto di affitto è richiesto il pagamento di un’imposta di registro e un’imposta di bollo. Per l’imposta di registro è previsto che per un contratto di locazione ad uso abitativo si debba pagare il 2% del canone di locazione da dividersi a metà tra locatore e conduttore. Per l’imposta di bollo è previsto un costo di 16 euro per ogni bollo da applicare ogni 4 pagine del contratto scritto o ogni 100 righe in qualsiasi caso.
Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef, e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. Alternativamente al regime di imponibilità Irpef è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori). Naturalmente in questo caso dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. L’aliquota per la cedolare secca applicabile resta sempre quella ordinaria, in quanto l’aliquota agevolata riguarda esclusivamente i contratti di locazione stipulati a canone concordato. Scegliendo questo regime, il reddito che viene assoggettato a cedolare secca sarà escluso dal reddito complessivo, ma non potranno essere fatti valere eventuali oneri deducibili e detrazioni. Infine, in caso di applicazione della cedolare secca, non si dovranno pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo previste per la registrazione del contratto di affitto.
Noi di APT24 consigliamo sempre di rivolgervi a società specializzate in questo tipo di attività per evitare “errori da principiante” e per far rendere al meglio le potenzialità del vostro immobile. Mettere sui portali web un annuncio senza un’attenta gestione alle spalle potrebbe rendere meno che affidarvi alle competenze di seri professionisti.
